开运·kaiyun(中国)官方网站|新都高价买楼欲当包租婆 承租违约风险大
6月1日，新的都酒店发布公告，拟以10，374.76万元出售关联方惠州高尔夫球场有限公司(下称“惠州高尔夫”)名下一栋商业地产，并将该房产的物业租赁给惠州怡海房地产开发有限公司(下称“惠州怡海”)作为售楼中心用于，值得注意的是，惠州高尔夫和惠州怡海皆为新都酒店的关联方。 卖关联房产当“包租婆”? 根据公告，新的都酒店耗资10，374.76万元出售的房产坐落于惠州高尔夫球场内部，总建筑面积3，343.17平方米，占地面积2，460.60平方米。
球场不会所为2层建筑，为精装修物业。 公告称之为，该物业自2012年7月1日起租赁给惠州怡海作为售楼中心用于，租期10年，首年租金为人民币2000万元，每三年递减10%。
据报，惠州高尔夫的实际掌控人郭耀名亦是新的都酒店第一大股东深圳市瀚明投资有限公司的实际掌控人，同时，惠州怡海董事郭赞楼和郭耀取名为兄弟关系，因此本次交易包含关联交易。 新的都酒店称之为，公司主营业务收益来源单一。近几年由于深圳中心区西移及酒店自身竞争力上升，造成公司主营业务持续亏损，经营业绩频仍下降。
此次出售早已接续租约的物业，相同的租金收益可以减少公司营业收入总额和净利润，提升公司盈利能力，为公司带给平稳的资金流向。 一季报表明，新的都酒店今年1-3月构建营业收入1，565.86万元，净利润亏损487.14万元，公司2012年营收为6，700.97万元，净利润亏损2，547.41万元。
并未具体承租方违约责任? 公告认为，惠州怡海声明：其作为出租物业的承租人，强迫退出对上述物业所拥有的优先购买权。 有投资者疑惑，为何惠州怡海不花费1.04亿元出售该房产，而不愿每年最少出有租金2000万元出租十年? 6月5日，新的都酒店董秘张静对记者回应，这是惠州怡海自己的不道德，“我们并不是十分确切，有可能这也是他们商业上的运作吧，有他自己的理由吧”。
截至2012年年底，惠州怡海总资产144，784.55万元，其中流动资产77，325.54万元，长年股权投资57，150.00万元，无形资产10，189.46万元;2012年，公司构建销售收入31，006.90万元，净利润为2，316.52万元。 投资者亦惊讶，惠州怡海全年净利润才2，316.52万元，而租金首年为人民币2000万元，每三年递减10%，怎么会其将一年赚的净利润都拿出来缴租金么? 张静回应回应，这与房地产行业证实利润的方式有关，房企在利润核算和利润证实上有自己的一套会计学程序，与投资者所闻情况有所不同，要看其现金流情况更加适合。 值得注意的是，公告上列明：“从合同条款看，并未具体承租方违约责任，债权人风险成本低，未来不存在较小的债权人风险。
”那么，新的都酒店为何不出合约中具体违约责任，掌控债权人风险? 但董秘张静认为，“应当是有违约责任的，合约明确指出若惠州怡海逾期未付租金约6个月，新的都酒店可收回房产，亦还包括涉及违约金、滞纳金;上述文字出自于评估报告，由于各个专业机构对违约责任的强度有自己的辨别，评估师或是指出违约责任强度过于大。任何商业行为都是有风险的，无法说道任何一个经济不道德的违约责任都强劲到不足以制约他不肯去债权人。” 一位不愿明示的评估师认为，对“并未具体承租方违约责任”的解读是，合约里主要特别强调必需租用承租方，而并未特别强调承租方不出租要如何补偿。
“由于租金低于市价，如果对方不出租却无补偿，上市公司之后倒是了”，上述人士认为，租约期内以低租金计算出来收益，评估值就低。若租金显著不合理或牵涉到利益输送，则要慎重，但评估师并无证据证明该合约无法继续执行下去，不能如此透露。“有可能大股东掏上市公司的钱，上市公司花大钱卖小东西，如此伤害股民的利益。
”该人士回应批评。 今年一季度，新的都酒店货币资金仅有880万元，出售房产所需的10，374.76万元将出自于何处?董秘张静回应，去年公司对外有一些财务资助在相继重复使用，还有一些银行贷款额度可以用于，资金主要出自于这两方面。
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